Presentamos una Moción al Pleno para controlar la construcción de Viviendas Rurales

De cara al Pleno del Ayuntamiento del jueves 5 de febrero, hemos presentado una Moción que consiste en una Ordenanza que regule y controle la construcción de las, mal, llamadas viviendas rurales sostenibles.

Esa Ordenanza lleva redactada dos años y fue aprobada, en su momento, por el equipo de gobierno, cuando Convocatoria por Los Molinos formábamos parte de él, pero, como muchas otras cosas, ha venido siendo retrasada su presentación al Pleno por PSOE y PLM.

Esta propuesta de Ordenanza ha sido elaborada con el apoyo de especialistas de Ecologistas en Acción y ha sido revisada por los técnicos de la Consejería competente de la Comunidad de Madrid, por lo que esperamos que no haya ningún inconveniente y que sea aprobada en el Pleno.

Propuesta de Ordenanza que regula el otorgamiento de licencias de viviendas rurales sostenibles, en el municipio de Los Molinos

Modificación de la propuesta aprobada por los grupos políticos del Equipo de Gobierno, en reunión del 15 de mayo de 2013, después de la reunión con los funcionarios de la Consejería de Urbanismo, el 21 de julio de 2013.

La mayoría de las modificaciones fueron sugeridas por dichos técnicos. Se ha puesto en último término la tramitación de la licencia municipal. Se han modificado algunos términos y se ha aumentado la altura máxima de las cercas.

1.   Introducción

La “Ley 5/2012, de 20 de diciembre, de Viviendas Rurales Sostenibles”, publicada en el BOCM el jueves 27 de diciembre de 2012, establece la obligatoriedad de solicitar licencia municipal, por parte de los propietarios del suelo, para aquellas edificaciones “unifamiliares aisladas destinadas a residencia de su titular, edificada bajo los límites y requisitos establecidos en el anexo de la presente Ley” (Artículo 2. 1). Este tipo de vivienda, tal como se establece en el Artículo 1, “podrá implantarse en todo suelo no sujeto a protección sectorial”, añadiendo que “En el suelo con protección sectorial, sólo estará permitida su implantación, cuando su régimen jurídico no prohíba el uso residencial”.

En dicho anexo se establecen los siguientes límites y requisitos:

“ANEXO. CONDICIONES DE LAS VIVIENDAS RURALES SOSTENIBLES

 A) Superficie mínima de la unidad: 6 hectáreas.

B) Clases de suelo en que se podrán autorizar viviendas rurales sostenibles:

1. Suelo urbanizable no sectorizado.

2. Suelo no urbanizable no sujeto a protección sectorial.

3. En suelo con protección sectorial solo estará permitida su implantación cuando su régimen jurídico no prohíba el uso residencial.

C) Distancia mínima con cualquier otra construcción: 250 metros.

D) Edificación de una planta, sin modificar la rasante natural, con el menor impacto visual posible.

E) La altura máxima de la edificación a alero: 3,5 metros.

F) Superficie máxima de ocupación: 1,5 por 100 de la unidad.

G) Retranqueos a linderos: 15 metros.

H) Deberán utilizar materiales que produzcan el menor impacto y que favorezcan la integración en el entorno inmediato y en el paisaje.

I) Las características tipológicas y estéticas serán las adecuadas a la ubicación y a su integración en el entorno. Se consideran expresamente incluidas entre las viviendas rurales sostenibles las prefabricadas de madera y otros materiales naturales.

J) Se evitará la limitación del campo visual y la ruptura o desfiguración del paisaje.”

En su Artículo 5, dicha Ley establece también otros “Requisitos y condiciones para ejercer y mantener el derecho”. Dichos requisitos son:

“Los propietarios de suelo en los que se vayan a implantar las viviendas rurales sostenibles deberán respetar los siguientes requisitos:
a) Cumplir los parámetros recogidos en el anexo.
b) Conservar el arbolado existente en sus unidades y, en su caso, trasplantar los ejemplares que por razón de la implantación del uso residencial fuera imprescindible. La compensación se hará con especies autóctonas y a razón de tantos ejemplares adultos como años tuviera el ejemplar trasplantado.
c) Obtener las licencias y, en su caso, las autorizaciones administrativas correspondientes.
Estos requisitos se consideran condiciones esenciales y especiales de la autorización administrativa y se harán constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación vigente.”

Asimismo, se establece el procedimiento de actuación, en sus Artículos 6 y 7, de la siguiente forma:

“Artículo 6.- Iniciación por el propietario
Para tramitar la licencia municipal deberá presentarse por el interesado solicitud acompañada de la siguiente documentación:
a) Identificación de la persona física o jurídica propietaria de la parcela.
b) Proyecto firmado por técnico competente.
c) Documento acreditativo, firmado por técnico competente, de no afección significativa del proyecto a los valores ambientales del entorno.”

Artículo 7.- Licencia municipal para vivienda rural sostenible
Presentada la solicitud ante el Ayuntamiento, tramitará la misma y en caso de no existir impedimento concederá la licencia.
Transcurridos tres meses desde la presentación de la solicitud de licencia sin notificación de requerimiento o resolución municipal, o un mes desde el cumplimiento del requerimiento de subsanación de deficiencias o mejora de la solicitud que hubiera podido ser formulada, se entenderá otorgada la licencia por silencio positivo en los términos del correspondiente proyecto de obras de edificación.
Correrán a cargo del propietario del suelo todos los gastos. Este extremo figurará como condición especial de la licencia, en la que, asimismo, se hará constar, de manera expresa, lo previsto en el artículo 2.2 de la presente Ley.”

En el Artículo 2.2, mencionado, se establece también que:

“2. Las Administraciones Públicas no estarán obligadas a realizar inversión alguna relacionada con el suministro de agua, energía eléctrica, gas, telefonía, recogida de basuras, transporte, accesos, equipamientos dotacionales, ni infraestructuras de ningún tipo y, en general, prestaciones de servicios propios del medio urbano.”

Por otro lado, se establece, en su Disposición Adicional Segunda, la prohibición de divisiones o segregaciones de la parcela mínima establecida en el Anexo de la Ley.

2.    Exposición de motivos

Los Molinos es un pueblo que ha dependido desde su nacimiento de la naturaleza que lo rodea y que asume como una de sus señas de identidad y opción de futuro su conservación y mejora, para satisfacer necesidades y para el disfrute de vecinos y visitantes, de ahora y del futuro. El relativamente buen grado de conservación de nuestro entorno nos obliga a ser muy cuidadosos con el mismo y con los valores que representa para todas las personas cercanas y los visitantes.

Numerosos aspectos nos aconsejan poner ese respeto por delante de opciones cortoplacistas que se han demostrado insostenibles desde el punto de vista medioambiental y económico. Asumimos como un deber proteger la Sierra de Guadarrama, y dentro de ella nuestro término municipal, que cubre, por ejemplo, un papel vital en la alimentación y recarga del acuífero de Madrid y en la provisión de agua a una población de varios millones de personas. Una Sierra de Guadarrama en la que se asientan ecosistemas únicos y una biodiversidad que nos corresponde proteger, por cuanto de vida, disfrute y futuro suponen.

Un ejemplo, poco conocido y a veces poco apreciado, de esa peculiaridad y biodiversidad son las dehesas de fresnos que, de acuerdo al estudio elaborado y presentado como peritaje ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid por Juan Pablo García Alegre, ocupan en torno a una cuarta parte de nuestro término municipal. Como se señala textualmente en dicho Informe: “Específicamente en Los Molinos existe una gran superficie de este tipo de cobertura, debido a sus condiciones topográficas y geológicas, unidas a la climatología de la Sierra de Guadarrama, encontrando actualmente, en torno a 490 Ha de zonas de monte ralo (entre el 5-10% de cobertura arbórea y bajo los criterios del plan forestal consideradas en esta categoría de Dehesas de fresno) dominadas por fresno…”.  (Juan Pablo García Alegre. Licenciado en Ciencias Ambientales. UAM “Sobre la importancia del medio natural de Los Molinos y las zonas designadas para la expansión urbana por las NNTT”).

Esta abundancia de dehesas de fresnos en Los Molinos contrasta con su rareza o singularidad. Se trata de un ecosistema agroganadero que, de acuerdo al Plan Forestal Español, son las dehesas que ocupan un menor espacio en todo el territorio del Estado español, sólo por encima de las dehesas de sabinas. De acuerdo a los datos del citado informe pericial las aproximadamente 490 Hectáreas de dehesas de fresnos que hay en Los Molinos suponen aproximadamente un 25% de la superficie de nuestro término municipal, más de una cuarta parte de todas las dehesas de fresnos que hay en la Comunidad de Madrid (unas 1.823 Ha) y el 8,8% de todas las dehesas de fresnos del país (5.581 Ha). El papel que juegan y han jugado en la configuración de nuestro paisaje y su uso prioritariamente ganadero, son valores que vienen de lejos y que probablemente se verán revalorizados en un futuro cercano.

Por razones como las citadas, este Ayuntamiento ha elaborado una Ordenanza, buscando la menor afectación al medio y al paisaje de la urbanización dispersa que permite la Ley de Viviendas Rurales Sostenibles.

La Ley de Viviendas Rurales sostenibles ocupa, incluyendo su Preámbulo, 3 páginas y un tercio de página, lo que hace que muchas de sus referencias sean excesivamente escuetas, otras no estén suficientemente desarrolladas y puedan ser objeto de diversas interpretaciones o que aspectos fundamentales para garantizar la sostenibilidad de esas viviendas rurales, no se normen o, ni siquiera, se nombren. De hecho, la Ley no se reserva el desarrollo reglamentario de la misma, por lo que consideramos que es obligación de este Ayuntamiento interpretar esos aspectos no suficientemente definidos en la Ley, para evitar interpretaciones discrecionales de los solicitantes o del propio Ayuntamiento, que pudieran llevar a actuaciones de carácter arbitrario. Consideramos que esta Ordenanza otorgará tanto a los solicitantes como a los técnicos municipales una guía precisa a la hora de analizar las solicitudes e informar sobre la legalidad de las mismas.

Este Ayuntamiento, como el resto de ayuntamientos de España, tiene además unos compromisos ineludibles que cumplir de acuerdo con los convenios internacionales ratificados por España, con las directivas europeas y con nuestro propio ordenamiento jurídico básico, del Estado y de la Comunidad Autónoma, en todas sus vertientes.

En este sentido, el Convenio de Diversidad Biológica, de Naciones Unidas, en su plan estratégico 2011-2020 dispone que para 2020, tanto los Estados como las entidades locales deben de tener incorporado en su ordenamiento, planificación, y cuentas relacionadas con el desarrollo, los valores de la biodiversidad, evitando los impactos negativos sobre la misma. La Unión Europea, en cumplimiento de dicho plan estratégico, lanzó su estrategia de biodiversidad, en la cual establece que, para 2020, la legislación de protección de la naturaleza debe de estar en plena aplicación con la intención de prevenir y evitar la pérdida de diversidad biológica y restaurar, al menos, un 15% de sus ecosistemas degradados.

Dos de las directivas europeas medioambientales, de obligado cumplimiento, son la Directiva 2009/147/EC del Parlamento Europeo y del Consejo, de 30 de noviembre, relativa a la conservación de las aves silvestres y la Directiva 92/43/CEE del Consejo, de 21 de mayo, relativa a la conservación de los hábitats naturales y de la fauna y flora silvestres. La primera de estas directivas prevé que los Estados tomen las medidas necesarias para establecer un régimen general de protección de todas las especies de aves, incluyendo la protección de sus hábitats, mientras que la segunda crea la Red Natura 2000 y obliga al análisis detallado de cualquier proyecto que, ya sea individualmente o en combinación con otros planes o proyectos, pueda afectar a los valores por los que se declaran y protegen los espacios de esta red; pero, así mismo, ofrece un listado de hábitats y de especies de interés comunitario sobre los cuales los Estados deberán poner especial atención en su conservación. Además, esta misma directiva alienta a las administraciones a introducir en su planeamiento y políticas de desarrollo la gestión de rasgos del paisaje que sean de primordial importancia para la conservación de las especies de fauna y flora silvestres.

La Ley 42/2007, de 13 de diciembre, de patrimonio natural y de la biodiversidad, transpone al ordenamiento jurídico del Estado estas directivas y todos sus preceptos, dando instrumentos para su cumplimiento. Pero, primeramente, define el uso sostenible del patrimonio natural como la “utilización de sus componentes de un modo y a un ritmo que no ocasione su reducción a largo plazo, con lo cual se mantienen las posibilidades de su aportación a la satisfacción de las necesidades de las generaciones actuales y futuras”. Es decir, dispone que un uso será sostenible o no dependiendo de cómo se efectúe el uso de los componentes del patrimonio natural en el espacio y en el tiempo. Esta definición es plenamente coherente con el respeto de los requerimientos ecológicos que tienen las especies y los ecosistemas para mantenerse en un estado favorable de conservación, y dirige a las administraciones locales al uso de elementos de evaluación de los efectos de las actividades que se pueden autorizar sobre el territorio.

Así pues, en cumplimiento del artículo 5 de la Ley 42/2007, este ayuntamiento debe integrar los objetivos y las previsiones necesarios para la conservación y valoración del patrimonio natural, la protección de la biodiversidad y la geodiversidad, la conservación y el uso sostenible de los recursos naturales y el mantenimiento y, en su caso, la restauración de la integridad de los ecosistemas. Y lo realiza evaluando apropiadamente las solicitudes de actuación a través de los informes necesarios, de la solicitud de la certificación de no afección a Red Natura 2000 y previendo las medidas necesarias para garantizar la conectividad ecológica para evitar la pérdida de biodiversidad.

Además, durante el período de elaboración de esta Ordenanza, la Defensora del Pueblo emitió una Resolución, fechada el 26 de marzo de 2013, en la que se señalan numerosos vacíos e imprecisiones en la Ley que nos ocupa, incluyendo en dicha Resolución las siguientes Recomendaciones, en cuanto a la interpretación y aplicación de la Ley, que, en el ámbito que nos compete, consideramos recogidas en la presente Ordenanza:

Por estos motivos y para garantizar que los interesados en la construcción de estas viviendas rurales sostenibles, así como los técnicos y funcionarios municipales que tengan que opinar o dictaminar sobre las solicitudes de licencias, tengan referencias claras en las que basarse, el Pleno de este Ayuntamiento, al amparo de la legislación vigente, dicta la siguiente Ordenanza que regula el otorgamiento de licencias de viviendas rurales sostenibles, en el municipio de Los Molinos

1.    Normativa de construcción para garantizar que las viviendas que se implanten en los espacios rurales no pongan en peligro la sostenibilidad de los mismos y su carácter rural

1.1  Materiales a utilizar

Para garantizar su integración física y cultural en el paisaje de Los Molinos y de la Sierra de Guadarrama, se hace necesaria la utilización de materiales adecuados, que minimicen el impacto de la vivienda, eviten que desentone con el entorno y eviten las luces inadecuadas y los brillos.

2.1.1.    Se consideran materiales adecuados para los acabados en la construcción de las viviendas rurales sostenibles la piedra de granito del lugar, ya sea en mampostería maciza o dispuesta como chapado, dispuesta con piezas irregulares o con despieces horizontales con acabado en corte de cantera, no pudiéndose emplear el corte de sierra, el abujardado o el pulido. También se podrá emplear ladrillo de tejar para recercado de huecos o esquinas y teja cerámica “árabe” en cubiertas. Igualmente se podrán usar los revocos de fachadas con mortero de cemento o tirolesa pintados.

2.1.2.    Quedan prohibidos cualquier otro tipo de materiales distintos a los recogidos en el apartado anterior, en el acabado de las viviendas. No se considera materiales adecuados, en el término municipal de Los Molinos, las viviendas de madera, por no corresponderse con la tradición constructiva de la zona y con el respeto a la configuración del paisaje tradicional.

2.1.3.    Los colores permitidos en la pintura de los revocos de cemento serán de tonos ocre o aquellos que imiten la tierra de la zona, siempre en mate, no pudiendo utilizarse pintura que provoque brillos.

2.1.4.    Los cercados de las parcelas serán los tradicionales en la zona rural de Los Molinos. Es decir los de piedra seca del lugar, con el fin de mantener el paisaje así como para no dañar la rica vida natural que se asienta en esas vallas y setos. Si estos cercados hubieran sido destruidos o modificados será requisito indispensable para otorgar la licencia municipal de construcción de viviendas rurales sostenibles, que se reconstruyan en todo el perímetro de la parcela, utilizando piedra de granito de la Sierra de Guadarrama, asentada con la técnica de piedra seca, en cualquiera de las variantes conocidas. Estos cercados nuevos, así como las puertas de acceso de los mismos, no podrán sobrepasar, en ningún caso, la altura de un metro con cincuenta centímetros, sin que se pueda colocar en ellos, ni sobre ellos, rejas, alambradas o elementos metálicos de ningún tipo, con excepción de las puertas, ni maderas u otros elementos de cualquier otro material distinto a la piedra del lugar. Así mismo, deberán dejar regularmente huecos que permitan el paso de anfibios, reptiles y mamíferos, incluyendo el jabalí. De los cercados ya existentes, se retirarán, en todo el perímetro de la parcela, los elementos que no sean de piedra de granito de la Sierra de Guadarrama.

2.1.5.    Las puertas exteriores de la casa, así como sus ventanas y, en su caso, contraventanas, serán de madera vista o recubiertas de madera vista, barnizada, tratada o en su estado natural. Las puertas de entrada a la finca, garajes u otros espacios que no sean vivienda podrán ser de madera o de hierro, pintado de color negro, gris oscuro, marrón oscuro o verde oscuro, siempre en pintura mate.

2.2.  Condiciones de la vivienda

La vivienda, su diseño, su configuración y sus acabados estéticos, deberá garantizar el menor impacto sobre el paisaje, sobre el medio y sobre la flora y la fauna, así como la sostenibilidad medioambiental del espacio rural.

2.2.1.    La vivienda tendrá únicamente una planta, sin modificar la rasante natural, con el menor impacto visual posible.

2.2.2.    Para evitar, en la medida de lo posible, la afección al paisaje, la vivienda se instalará en el tercio de menor altura de la parcela, si razones de mayor peso y de índole medioambiental, sólidamente fundamentadas en el proyecto, no aconsejan otra ubicación.

2.2.3.    Para evitar la excesiva urbanización de las parcelas y mantener, en la medida de lo posible su carácter rural, la vivienda no podrán tener cuerpos separados, ni anexos, garajes, barbacoas, pérgolas, cenadores, casetas, casas de guarda, solados o cualquier otra edificación o construcción separada del cuerpo de la vivienda.

2.2.4.    Para garantizar que la vivienda sea un continuo constructivo y mantener, en la medida de lo posible, el carácter rural, no se podrán situar ningún tipo de estructura, como casetas, contenedores, cenadores, pérgolas o cualquier otra instalación aunque sea sin cimentar, en el exterior de la vivienda.

2.2.5.    Para preservar la estética rural de las viviendas, no se podrán instalar toldos en las aperturas de la vivienda, ni en el exterior de la misma.

2.2.6.    La altura máxima de la edificación a alero será de 3,50 metros. Dicha altura se medirá en el centro de todas y cada una de las fachadas de la edificación. Se entenderá como altura de alero la distancia en vertical que va desde el punto de intersección de la fachada en el exterior, con el terreno natural, hasta el punto de intersección del plano vertical de la fachada en el exterior con el plano inclinado inferior de la cubierta. Los aleros podrán tener un máximo de 1 metro medido desde la fachada exterior, hasta la parte más saliente del alero. La altura máxima de la cumbrera será de 2 metros medidos desde el punto de altura máxima de alero.

2.2.7.    La pendiente de los tejados tendrán un mínimo de 15 grados y un máximo de 30 grados.

2.2.8.    Queda prohibido cualquier tipo de aprovechamiento bajo cubierta, cualquier tipo de sótano o cualquier tipo de construcción subterránea, con la excepción de las que se norman en el apartado para las aguas.

2.2.9.    Para evitar en la medida de lo posible, la emisión de luz hacia el exterior y las grandes superficies acristaladas, que provocan mortandad de aves por impactos y brillos, los huecos de la vivienda podrán ocupar, como máximo, el porcentaje de las superficies de las fachadas exteriores de la vivienda, que, junto con los huecos a patios interiores, supongan un 30% más que el mínimo obligatorio fijado para ventilación por el código técnico de edificación o por la legislación pertinente.

2.2.10. Para evitar aprovechamientos indebidos y la emisión de luz vertical, queda prohibido cualquier tipo de iluminación cenital de la vivienda así como las ventanas situadas en los tejados, los guardillones y cualquier tipo de aperturas en los tejados que tengan como objetivo el prohibido aprovechamiento bajo cubierta o que emitan luz hacia el exterior.

2.2.11. La superficie máxima de ocupación podrá ser de hasta un 1,5 por 100 de la superficie de la unidad de parcela.

2.2.12. Los retranqueos a linderos serán de un mínimo de 15 metros. En esa distancia no se podrá ubicar ningún elemento constructivo como porches, casetas, etc.

2.2.13. La distancia a cualquier otra construcción preexistente, en parcelas vecinas, en los caminos públicos o en la misma parcela, debe ser de un mínimo de 250 metros. Se consideran construcciones aquellas que estén fijadas al suelo con cemento o que tengan solados, con la excepción de vallas o pozos.

2.2.14. En aquellas parcelas mínimas (6 hectáreas) en las que existan previamente viviendas o construcciones habitables no se podrá construir una nueva vivienda rural sostenible.

2.2.15. Por razones de sostenibilidad medioambiental, queda prohibida la construcción o instalación de cualquier tipo de piscinas, estanques o fuentes, exteriores o interiores, permanentes o removibles, en las viviendas rurales sostenibles.

2.2.16. Para mantener, en la medida de lo posible, el carácter rural de la parcela, la permeabilidad del terreno y evitar escorrentías, queda prohibido cualquier tipo de pavimentación continua, como el solado, los enlosados cerámicos, el asfaltado, hormigonado o cualquier otro tipo de recubrimiento permanente no permeable fuera de la vivienda, con excepción de las aceras que puedan rodear el perímetro de la vivienda, que no podrán tener un ancho superior a un metro. Para los caminos dentro de la parcela se utilizarán únicamente materiales naturales y permeables como tierra apisonada de la zona, piedra asentada o madera. En ningún caso se podrá utilizar mortero de cemento, aunque sea para fijar elementos naturales. Estos caminos de acceso, o cualesquiera otros que se construyan en la parcela, no podrán, en ningún caso, tener más de 3 metros de ancho y ocupar, en total, más de un 0,05 % de la superficie de la parcela.

2.2.17. Teniendo en cuenta el impacto que sobre el medio, el paisaje y los caminos públicos produce la circulación y el aparcamiento de vehículos, su estacionamiento y transito deberá cumplir las siguientes condiciones: Las viviendas deberán contar con aparcamientos cubiertos para vehículos, a razón de uno por cada 50 m2 construidos o fracción. Estos aparcamientos o garajes formarán parte de la edificación. No se podrán establecer dentro de la parcela aparcamientos abiertos, ni aparcar vehículos fuera de los garajes o aparcamientos cubiertos. Tampoco se podrán aparcar vehículos en los caminos públicos. El Ayuntamiento expedirá permisos de circulación por los caminos públicos que den acceso a la vivienda, a razón de un máximo de dos por vivienda, en los que se identificará la matrícula del vehículo, y otro más sin especificar la matrícula del vehículo. Estos permisos deberán llevarse en la parte frontal del parabrisas, de manera que sean visibles, y podrán ser requeridos por los agentes de la policía local o, en su caso, por los inspectores municipales.

2.2.18. Para evitar la contaminación lumínica, queda prohibida la instalación de cualquier tipo de iluminación permanente o circunstancial en la parcela y en el exterior de la vivienda, incluidos muros, aleros, columnas, tejados, chimeneas y cualquier elemento exterior de la construcción. Esta prohibición incluye cualquier tipo de foco de luz exterior, así como interior que apunte hacia el exterior de la vivienda.

2.2.19. Las viviendas podrán contar con patios interiores, si están completamente cercados por la edificación, que computarán dentro de la superficie máxima a construir y cuya superficie se considerará, a todos los efectos, parte de la vivienda. Si se situaran puntos de luz en los patios interiores, estos serán de baja luminosidad y no podrán proyectar luz hacia el exterior, para minimizar la contaminación lumínica.

2.2.20. Para minimizar el impacto en el aspecto rural del entorno, no se podrán instalar líneas aéreas de cable, de ningún tipo, en ningún lugar de la parcela o de la edificación.

2.2.21. Excepto en los casos en que la parcela cuente con anterioridad con la llegada de electricidad, las viviendas rurales sostenibles deberán ser energéticamente autosuficientes, mediante el uso de energías renovables. Quedan expresamente prohibidos los generadores cuya fuente energética sean combustibles, ya sean fósiles, agrocombustibles o biocombustibles. No se podrán instalar aerogeneradores, paneles solares, generadores, baterías, depósitos de gas o de otros combustibles o cualquier elemento de este tipo en el exterior de la vivienda. Estos elementos podrán situarse en el edificio de la vivienda y, en el caso de los aerogeneradores, adosados a los muros de ésta o en patios interiores. Los paneles solares sólo se podrán instalar en las pendientes interiores de los tejados que dan a los patios interiores o en los mismos patios y en ningún caso en las pendientes de las cubiertas que den al exterior de la vivienda. Estos elementos no podrán, en ningún caso, tener una altura superior a la máxima autorizada para la vivienda. Cuando en el proyecto constructivo se incluyan alguno de estos elementos, se acompañará el mismo de un estudio elaborado por persona o entidad competente, en el que se analice el impacto de los mismos sobre el paisaje, los peligros de incendio, escapes o contaminación que pueden provocar, y las medidas para evitarlos, así como sobre el ruido y los brillos que pueden provocar, y la forma de minimizarlos o evitarlos. Igualmente, la vivienda deberá contar con la obligatoria certificación bioclimática.

2.2.22. Para evitar la contaminación sonora, no se podrá instalar ni usar megafonía de ningún tipo, ni permanente ni circunstancialmente, en el exterior de la casa.

2.2.23. No se podrán construir viviendas rurales sostenibles en aquellas parcelas que no dispongan previamente de acceso rodado existente y practicable, de la red de caminos públicos.

2.3.  Condiciones de la parcela

2.3.1.    Se deberá conservar el arbolado existente en sus unidades y, en su caso, trasplantar los ejemplares que por razón de la implantación del uso residencial fuera imprescindible. La compensación se hará con especies autóctonas y a razón de tantos ejemplares adultos como años tuviera el ejemplar trasplantado. En este caso, se presentará un plan de conservación del arbolado plantado, que abarcará hasta un año posterior al de la plantación y que contará con un informe, una vez transcurrido el primer año, de la situación de los árboles plantados. A los cinco años de la obtención de la licencia, se presentará otro informe sobre la situación de los árboles plantados. En el caso de que la plantación de esos ejemplares pudieran llevar a una densidad de arbolado inadecuada en la parcela, esos ejemplares podrán ser entregados al Ayuntamiento, para repoblación de zonas públicas, si éste así lo considera, en función de los informes técnicos. Así mismo, se restaurará el ecosistema de la parcela en la forma más próxima al estado natural del entorno.

2.3.2.    La parcela se mantendrá en su estado original, allí donde no sea estrictamente imprescindible para la construcción de la vivienda y sus accesos. Cuando se pretenda realizar nuevas plantaciones se requerirá licencia municipal y, en su caso, de los organismos responsables. En la solicitud de dicha licencia se incluirá un informe detallado, elaborado por un técnico competente, en el que se especificará las razones medioambientales, paisajísticas o de conservación que aconsejan esas plantaciones, presentando el pormenor de los elementos que se pretenden plantar y la situación precisa de cada uno de ellos en la parcela. Queda prohibida la plantación de árboles, arbustos o césped alóctonos. Los árboles arbustos y matorrales que se podrán plantar serán los propios del lugar concreto en el que se ubique la vivienda, correspondiendo con el tipo de hábitat natural afectado. No se podrá instalar sistemas de riego a través de tuberías para el césped, los arbustos o los árboles en la parcela o en el exterior de la vivienda, aunque sí en los patios de la misma.

2.3.3.    No se podrán desviar, canalizar o soterrar cursos de agua o caceras, tanto sean permanentes como circunstanciales.

2.3.4.    No se podrán hacer pozos, si no se cuenta con la preceptiva autorización de la Confederación Hidrográfica. Si se pretenden hacer deberá especificarse detalladamente en el proyecto constructivo (se señalará ubicación, profundidad, volumen de agua captada y su afectación a otros pozos, arroyos o caceras cercanas). Si ya existieran pozos o captaciones de agua en la parcela, se deberá obtener su legalización previa para la concesión de la licencia municipal.

2.4.  Residuos y aguas servidas

2.4.1.    Las viviendas tendrán redes separadas de alcantarillado (aguas negras), aguas servidas (aguas grises) y pluviales. Las aguas pluviales se devolverán a la parcela, quedando prohibido que se mezclen con las “aguas negras” o “grises”. Las aguas negras deberán ser canalizadas hacia fosas sépticas selladas, que impidan su filtración. Las aguas grises deberán ser canalizadas también hacia otras fosas sépticas selladas, pudiéndose, en este caso, establecer sistemas de depuración que permitan su reutilización o su devolución a la parcela. Estos aspectos deberán quedar detallados en el proyecto que se presente para la obtención de licencia municipal. Las construcciones necesarias para la evacuación de aguas de desecho, su almacenamiento y, en su caso, su depuración, deberán estar a una distancia máxima de la casa de 15 metros, no podrán estar a menos de 15 metros de linderos, deberán estar soterradas y, en el caso en que se justifique técnicamente que esto no es posible, no podrán, en ningún caso, tener una altura superior a 60 centímetros en su parte más alta y estarán recubiertas bien de vegetación, bien de piedra de granito de la Sierra de Guadarrama.

2.4.2.    Para la recogida y disposición de los residuos sólidos, las viviendas deberán disponer de contenedores que impidan que los animales libres coman en ellos. Esos contenedores no podrán estar a la vista, sino que deberán estar en cuartos cerrados que formen parte del edificio de la vivienda. En ningún caso se podrán ubicar en cobertizos o techados separados del cuerpo de la vivienda o junto a las vallas o linderos, ni tampoco podrán estar en los caminos públicos o interiores a la parcela. Esos contenedores serán llevados a los puntos que el Ayuntamiento señale y en los días que señale.

2.4.3.    Los residuos vegetales de cualquier tipo, así como los procedentes de podas o limpiezas (que deben contar, en su caso, con las autorizaciones pertinentes), podrán compostarse en la misma parcela o ser depositados al aire libre para su retirada, no pudiéndose ocupar más de 25 m2 de superficie de la parcela, en este último caso, ni utilizar contenedores para su depósito temporal, ni en el interior ni en el exterior de la parcela. Los desechos vegetales de cualquier tipo no se podrán quemar en la parcela, por lo que deberán ser trasladados al Punto Limpio del Ayuntamiento.

2.5.  Otras regulaciones

2.5.1.    Queda prohibida la emisión de ruidos hacia el exterior de la vivienda que sobrepasen los 35 decibelios durante el día o los 20 decibelios a partir de la puesta del sol y hasta su salida.

2.5.2.    Queda prohibido encender fuegos en el exterior de la vivienda durante la temporada de peligro de incendio normada por los organismos competentes.

2.5.3.    Los propietarios no podrán realizar ningún tipo de reparación o actuación sobre los caminos públicos por su cuenta, sin haber obtenido previamente licencia municipal. Para que ese tipo de licencias sean obtenidas, además de los requisitos establecidos por el Ayuntamiento en otras Ordenanzas y por otras Normas, las reparaciones o actuaciones deberán hacerse con tierra del lugar.

2.5.4.    La tasa municipal por licencia de obra mayor, para cada vivienda rural sostenible, teniendo en cuenta el tiempo de trabajo que implica, la complejidad del análisis de la documentación y de la parcela, los desplazamientos de los técnicos y funcionarios, etc., será de 3.000€, por cada 6 hectáreas o fracción, además del correspondiente ICIO.

2.5.5.    Los proyectos constructivos de las llamadas viviendas rurales sostenibles enviados al Ayuntamientos, serán públicos en todas las fases de su tramitación y estarán a disposición de los vecinos y vecinas, por si quieren presentar alegaciones a los mismos.

2.5.6.    La documentación que presenten en el Ayuntamiento las personas que inicien el proceso de solicitud de construcción de una vivienda rural sostenible, deberá serlo por duplicado y también en soporte digital.
Una copia de dicha documentación estará expuesta en el Ayuntamiento mientras duren los trámites de concesión de la licencia, a fin de que pueda ser revisada por cualquier persona interesada, para la presentación de reclamaciones, alegaciones o sugerencias.
La persona solicitante de la licencia, remitirá copias de la documentación presentada al Ayuntamiento y también a cada uno de los propietarios de fincas o parcelas colindantes con la parcela en la que se solicita licencia. A estos efectos, se entiende como parcelas colindantes aquellas con la que comparta lindes la parcela en que se pretenda edificar una vivienda rural sostenible, aquella o aquellas parcelas que estén separadas por caminos, de cualquier tipo, de la parcela para la que se solicita licencia, así como cualquier parcela que cuyos lindes estén a 250 metros o menos de cualquiera de los lindes de dicha parcela. Esta documentación será enviada a los propietarios de las parcelas colindantes, a más tardar, dentro de los cinco días naturales siguientes a la fecha de su presentación en el Registro del Ayuntamiento, debiendo acreditar el/la solicitante esta remisión de documentos a los propietarios de las parcelas colindantes ante el Ayuntamiento, a más tardar dentro de los quince días naturales desde la presentación de la solicitud de licencia en el Registro del Ayuntamiento. Hasta que no se tenga constancia en el Ayuntamiento de que los propietarios de las parcelas colindantes han recibido los documentos a que se hace referencia en este apartado, no se considerará que el proyecto ha sido presentado.

2.5.7.    De acuerdo a lo que se establece en la Ley de Viviendas Rurales Sostenibles, estas sólo podrán ser destinadas a residencia del titular, por lo que cualquier otro uso, como el alquiler o las actividades hosteleras, está prohibido.

2.    Tramitación de la licencia municipal

Para tramitar licencia municipal, los propietarios deberán presentar la solicitud, acompañada de los siguientes documentos:

2.1  Identificación de la persona física o jurídica propietaria de la parcela y del promotor.

2.2  Proyecto firmado por el técnico competente (arquitecto).

2.3  Informe de no afección a la Red Natura 2000 emitido por el órgano competente de la CAM, en el caso de que la vivienda pueda ubicarse o afectar al espacio protegido Red Natura 2000 denominado Cuenca del río Guadarrama (LIC ES 3110005), de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 42/2007 de Patrimonio Natural y de la Biodiversidad.

2.4  Documento acreditativo, firmado por la persona o entidad competente, de no afección significativa del proyecto a los valores ambientales del entorno. Este documento contendrá, al menos, los siguientes informes:

2.4.1      Estudio del estado de la parcela antes de la construcción, incluyendo en el mismo el estudio en detalle de la flora (número preciso de árboles, localización y estado de los mismos, con fichas individualizadas, cobertura de matorrales u otras plantas en la parcela, especies protegidas, árboles singulares, etc.) de los hábitats (existencia de hábitats de interés comunitario (listados en la Directiva de Hábitats), de la fauna catalogada (densidad de especies vulnerables y en peligro en reproducción e invernada, o que utilizan la finca como refugio o en paso), de los cursos de agua y caceras existentes, así como número y superficie de los elementos estructurales del paisaje contemplados en la normativa de condicionalidad agraria (Real Decreto 486/2009) y de construcciones rurales, ruinas o construcciones de la Guerra Civil que puedan existir en la parcela. Así mismo, identificará las vías pecuarias existentes y distancia al borde de las mismas y si se encuentra en un corredor ecológico o área de un plan de conservación o de recuperación de alguna especie catalogada. También dará cuenta de su ubicación o no en el espacio de la Red Natura 2000, distancia al mismo, así como de las características edafológicas, de manantiales existentes y área de encharcamiento natural. Además, será necesario aportar los respectivos informes sobre todos aquellos aspectos sujetos a legislación específica, como la legislación forestal, aguas.

2.4.2      Estudio de impacto sobre el paisaje, en el que se detallará, al menos, la ubicación de la construcción, la visibilidad de la misma desde los diferentes espacios que la rodean, el impacto que puedan provocar por iluminación, incluyendo las zonas desde las que será visible en la noche, las opciones de ubicación de la vivienda en la parcela y la opción elegida en función de su menor impacto sobre el paisaje, considerando también los resultados del estudio anterior.

2.4.3      Estudio de la afección al medio durante la construcción de la vivienda, en todos los aspectos sensibles desde el punto de vista del medio enumerados arriba y en otros como los caminos públicos de acceso, en la flora y la fauna en un entorno de 200m de la parcela, en arroyos o escorrentías en la parcela, en lagunas o charcas dentro y en los alrededores de la parcela y aguas abajo, en las épocas y situaciones biológicas mencionadas anteriormente. También se darán detalles del nivel de ruido que se emitirá durante su construcción, horario de construcción, propuesta de fecha de inicio y finalización de la obra, ubicación de los materiales durante la construcción, disposición de aguas servidas y de los residuos de las letrinas provisionales, ubicación de los elementos provenientes de la construcción durante la misma y una vez terminada la construcción, forma de evacuación de todos los materiales, estériles y otros residuos de la construcción y emplazamiento de los vertidos. Se deberán indicar también las fórmulas propuestas de captación, almacenamiento o traslado de agua necesaria para la construcción, las especies arbóreas, arbustivas y herbáceas afectadas por la construcción y medidas para su replantación o reposición (con detalle del plan de seguimiento y fichas para cada una de los árboles y arbustos afectados), así como una relación exhaustiva de las medidas que se tomarán para minimizar el impacto de la fase de construcción sobre el medio, el paisaje y la ganadería cercana, otras viviendas o instalaciones, así como a los paseantes y vehículos que transiten por los caminos públicos utilizados o limítrofes con la parcela. A este fin, se incluirán también los pertinentes informes que se consideren necesarios, emitidos por la Comunidad de Madrid y por otros organismos afectados.

2.4.4      Estudio de afecciones que la vivienda, una vez construida, tendría sobre los valores ambientales del entorno. Este estudio deberá contener, al menos, los siguientes aspectos:

2.4.4.1  Estudio de la afección del proyecto de vivienda al paisaje. Este estudio deberá incluir datos precisos sobre la visibilidad de la vivienda desde su entorno (durante el día y durante la noche) así como justificación de la alternativa escogida como la de menor impacto paisajístico para la ubicación de la vivienda, sin afectar valores mayores.

2.4.4.2  Estudio de las características estéticas de la vivienda, de los materiales utilizados para producir el menor impacto en el entorno y en el paisaje, justificación del uso de esos materiales como adecuados para el entorno desde el punto de vista de su utilización tradicional en Los Molinos, así como los aspectos de su diseño que favorezcan la integración en el entorno inmediato y en el paisaje.

2.4.4.3  Estudio de la afección de la vivienda a la flora de la parcela y zonas cercanas como consecuencia del uso de la misma, así como a los hábitats.

2.4.4.4  Estudio de la afección de la vivienda a la fauna catalogada en la parcela y en sus alrededores en un radio de 200m, incluyendo los efectos permanentes y los que se puedan producir en épocas especialmente sensibles como la de reproducción.

2.4.4.5  Estudio de la afección de la vivienda a los cursos de agua y caceras que puedan existir en la parcela o en las cercanías de la misma

2.4.4.6  Estudio de la afección de la vivienda al espacio Red Natura 2000 Cuenca del río Guadarrama.

2.4.4.7  Estudio del sistema propuesto para la captación, depuración (en su caso), uso y disposición del agua para la vivienda, con el consiguiente informe de la Confederación Hidrográfica.

2.4.4.8  Estudio detallado del sistema de disposición de las “aguas negras” y de las “aguas grises” (agua usada pero sin residuos fecales, proveniente de los grifos de cocina, baños, ducha etc.).

2.4.4.9  Estudio detallado del sistema de disposición de los residuos sólidos, incluyendo tipo de contenedores a usar, zona donde se propone su ubicación, sistemas que se emplearán para evitar o minimizar la afectación al paisaje, sistema para impedir que la fauna libre pueda acceder a esos residuos, sistema de retirada, lugar donde se llevarán los residuos, así como la frecuencia de la retirada de los mismos y los medios utilizados, haciendo siempre referencia a las medidas que se tomarán para evitar su afectación al medio y garantizar la sostenibilidad del medio rural.

2.4.4.10      Estudio del sistema de cercado de la parcela, haciendo especial referencia a los materiales utilizados y su adecuación al paisaje, al mantenimiento de los pasos para el agua o bocines y su ubicación detallada, y las formas utilizadas para permitir el paso de la fauna silvestre propia del lugar o en tránsito.

2.4.4.11      Estudio del sistema de iluminación de la vivienda, incluyendo el detalle del sistema de producción de energía eléctrica propuesto, número y situación de los puntos de luz, su impacto en el paisaje y en la flora y la fauna, así como el grado de contaminación lumínica que se estima que producirían y el tratamiento de los residuos o materiales de desecho que puedan producir.

2.4.4.12      Estudio de accesos a la vivienda durante la construcción y posteriormente durante su uso. Necesidades que requerirá la construcción y uso y adecuación de los accesos existentes. Impacto sobre los accesos existentes durante la construcción y posteriormente, tanto en lo relativo a destrucción de suelo y riesgo de erosión como en cuanto al incremento de ruido e impacto sobre la fauna y paseantes.

2.4.4.13      Identificación de la normativa ambiental que afecta a la parcela, incluyendo las disposiciones de los planes de ordenación de los recursos naturales, del espacio Red Natura 2000 y de los planes de conservación o recuperación (restauración) de especies y hábitats que le puedan afectar.