El Catálogo de Los Molinos, una necesidad para el bien común y una obligación legal (7)

Esta es la séptima entrada del artículo "El Catálogo de Los Molinos, una necesidad para el bien común y una obligación legal". Las seis anteriores fueron:

1. Primera manipulación: el Catálogo incluye un porcentaje exagerado de viviendas (19 de agosto de 2014).
2. Segunda manipulación: El equipo de trabajo que hizo el Catálogo carece de cualificación (23 de agosto de 2014).
3. Tercera manipulación: el Catálogo no ha sido dado a conocer a los vecinos/as (28 de agosto de 2014).
4. Cuarta Manipulación: El Catálogo pretende expropiar las casas, impide venderlas, las declara Bienes de Interés Cultural (BIC), obliga a abrirlas a visitas turísticas, impide hacer obras a los vecinos/as… (6 de septiembre de 2014).
5. Quinta manipulación: Los propietarios de las viviendas catalogadas han rechazado mayoritariamente, a través de las Alegaciones, que sus viviendas estén en el Catálogo (13 de septiembre de 2014).
6. Sexta manipulación: El Catálogo impide hacer obras en las casas, no deja ampliarlas, nos obliga a usar determinados materiales, paraliza todas las licencias (19 de septiembre de 2014).

En ellas y en las que quedan, se exponen detalladamente los avatares del Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos de Los Molinos. En la próxima hablaremos de las ventajas del Catálogo para los propietarios de las viviendas y para los vecinos del Casco Antiguo y las Colonias Históricas. 

Adolfo Rodríguez Gil

Séptima manipulación: El Catálogo no permite hacer obras de ampliación de los inmuebles catalogados por lo que atenta contra los "derechos edificatorios".
Otro de los elementos que han formado parte de la campaña de mentiras del PP ha sido decir que el Catálogo impedía ampliar los inmuebles en él incluidos.
En el capítulo anterior creo que ha quedado claro que no era cierto que el Catálogo prohibiera las obras o la ampliación de las viviendas, pero hay que explicar otra circunstancia anterior al Catálogo, que muchos vecinos y vecinas desconocen, que es la situación de “fuera de ordenación” en la que están una gran parte de los inmuebles de Los Molinos y la mayoría de los incluidos en el Catálogo.
Los inmuebles fuera de ordenación en Los Molinos
Este término técnico, “fuera de ordenación”, con el que conviene que nos familiaricemos porque vamos a oír hablar mucho de él en el futuro, describe la situación de un inmueble cuando no cumple las normas urbanísticas vigentes, que en nuestro caso son fundamentalmente el PGOU y lasormas Subsidiarias.
Un inmueble puede estar fuera de ordenación por dos situaciones: 

• Fuera de ordenación sobrevenida: Es cuando un inmueble fue construido de acuerdo a regulaciones antiguas o antes de que hubiera unas normas urbanísticas precisas, pero que la aprobación de una norma posterior dejó “fuera de ordenación”. En nuestro pueblo, el PGOU, de 1969, y las Normas Subsidiarias, de 1991, publicadas en marzo del año 2013 por sentencia del Tribunal Supremo, dejaron algunos edificios en esta situación de fuera de ordenación. 
• Fuera de ordenación por ilegalidad no sancionada: Es cuando un inmueble fue construido o modificado saltándose las normas vigentes, pero el Ayuntamiento, por las razones que fueran, no actuó a tiempo para revertir esa actuación ilegal.

Edificio fuera de ordenación sobrevenida

Vivienda fuera de ordenación por ilegalidad no sancionada

También se considera que los inmuebles fuera de ordenación pueden serlo en dos grados: 

• Fuera de ordenación absoluta o total (instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente incompatibles): Es cuando un inmueble está en dominio público o dotacional, en una zona en la que no se puede construir de acuerdo a las normas urbanísticas o no cuenta con la parcela mínima. Estos inmuebles, de acuerdo a la legislación, tienen que terminar desapareciendo, por lo que se impide en ellos toda ampliación así como las obras que prolonguen su vida útil o su valor. 
• Fuera de ordenación parcial o relativa (instalaciones, construcciones y edificaciones parcialmente incompatibles): Es cuando un inmueble incumple alguna ordenanza o norma, como por ejemplo, cuando tiene más plantas, más altura, más ocupación de la parcela de la permitida o tiene una ocupación ilegal bajo cubierta o un sótano no permitido, etc. Estos inmuebles tienen serias limitaciones en sus obras, sobre todo en las de ampliación, pero se pueden mantener y mejorar, así como también sus propietarios pueden hacer obras de demolición en ellos, para volver a quedar dentro de ordenación.

Edificio fuera de ordenación absoluta o total

Edificio fuera de ordenación parcial o relativa

Edificio fuera de ordenación parcial o relativa

¿Son ilegales los inmuebles fuera de ordenación?
Los inmuebles fuera de ordenación sobrevenida no son ilegales, aunque muchas veces se maneje ese término de manera coloquial e incorrecta. Como he comentado, esos inmuebles pudieron quedar fuera de ordenación por un planeamiento, como ocurrió a partir de la publicación del PGOU, en enero de 1969, o cuando se publicaron las Normas Subsidiarias, en marzo de 2013, o por alguna ley del Estado o de la Comunidad Autónoma. Por ejemplo, el Sanatorio de la Marina está fuera de ordenación porque su número de plantas hoy no está permitido en Los Molinos.
Tampoco son ilegales los que se construyeron de manera ilegal (en un suelo no urbano, con un número de plantas no permitido, sin respetar los retranqueos, etc.), aunque parezca una paradoja, si han transcurrido cuatro años desde su elevación sin que el Ayuntamiento o algún particular los denunciara y sin que se produjera su demolición por sentencia judicial (si fuera el caso). Este tipo de inmuebles están también fuera de ordenación, que hemos llamado por ilegalidad no sancionada, pero pasado ese período el inmueble no es ilegal, aunque tampoco tiene las prerrogativas de un inmueble dentro de ordenación.
Pero ya sea un fuera de ordenación sobrevenido o por ilegalidad no sancionada, estos inmuebles tienen serias limitaciones a su ampliación y a las obras a realizar en ellos, especialmente cuando están “fuera de ordenación absoluta o total”.
Desde la Oficina Técnica del Ayuntamiento no se ha hecho nunca una relación detallada de los inmuebles que se encuentran fuera de ordenación, pero me atrevería a decir que pueden acercarse al 50% de los que hoy existen en Los Molinos. Tampoco en ninguna de las Ordenanzas urbanísticas de Los Molinos se hace referencia al tratamiento de los inmuebles fuera de ordenación (a diferencia de lo que sí ocurre en otros Ayuntamientos cercanos).
Dejando a un lado los que están fuera de ordenación por una norma urbanística posterior a su levantamiento (fuera de ordenación sobrevenida), en los que, en principio, no hubo ilegalidad, si en nuestro pueblo hay tantos inmuebles fuera de ordenación por ilegalidad no sancionada, es porque desde hace muchos años, varios alcaldes de Los Molinos, con la complicidad de técnicos y funcionarios, han venido haciendo la vista gorda con determinadas ilegalidades, especialmente si eran hechas por determinadas personas o familias, o si había algún interés concreto de los gobernantes en esa ilegalidad. Esto es sabido por la mayoría de los vecinos y vecinas que han visto como se les prohibía hacer algunas obras o se les multaba por hacerlas, mientras que otros tenían carta libre para hacer construcciones o ampliaciones ilegales sin problema.
El Ayuntamiento de Los Molinos vino incurriendo en sucesivos y continuos delitos de prevaricación, cuando no de corrupción, que, por desgracia, también ha prescrito en su mayoría. Si hubiera justicia y democracia, más de uno, más de dos y más de diez de nuestros gobernantes hubieran pagado esos delitos y la pesada herencia de descontrol e irracionalidad urbanística que sufre nuestro pueblo y tendremos que pagar todos y todas durante décadas.
En Los Molinos hay numerosos inmuebles fuera de ordenación absoluta o total (“incompatibilidad total”), fundamentalmente por las siguientes razones:

• Por no tener la parcela mínima que establecen las normas.
• Por estar construidos sobre vías pecuarias.
• Por estar construidos en zonas no urbanas (rústicas).
• Por estar construidos en zonas que no son para viviendas (por ejemplo, en zona comercial, dotacional, industrial…).
• Por estar sobre zonas de dominio hidráulico.
• Por estar construidos en zonas sin ordenanzas que la califiquen.
• Etc.

Las edificaciones fuera de ordenación absoluta, de acuerdo a las leyes, no tienen permitidas las obras de consolidación ni aquellas que puedan prolongar su existencia más allá de su esperanza de vida útil o las que incrementen su valor, porque la ley establece que su destino es desaparecer. Incluso, estas viviendas, para poder ser admitidas como garantía para préstamos o créditos hipotecarios, tienen que inscribirse en el Registro de la Propiedad con ese señalamiento, procedente de un certificado municipal que declare su situación de fuera de ordenación.
En esas viviendas sólo pueden autorizarse pequeñas obras que tengan que ver con la higiene, el ornato o la conservación de sus elementos, pero nunca las de ampliación en parcela o en aumento de volumen o altura. Dicho de otra manera, si esas viviendas se derrumbaran o demolieran, no podría volver a construirse ningún tipo de vivienda donde estaban.
Aunque esos inmuebles tienen curiosamente una ventaja desde el punto de vista tributario, pues se disminuye su valor catastral en torno al 20% y, si están en suelo no edificable, no pagan el IBI por la parcela, sino sólo por la construcción, por lo que en muchos casos pagan la mitad o menos de lo que deberían pagar si estuvieran dentro de ordenación.
Además, en Los Molinos hay numerosísimos inmuebles en lo que se llama “fuera de ordenación parcial o relativa”, fundamentalmente por las siguientes razones:

• Por superar la ocupación que las ordenanzas establecen en la parcela donde están situados (por ejemplo, si ocupan el 50% de la superficie de la parcela, cuando sólo pueden ocupar el 20%).
• Por superar la altura que las ordenanzas (o una ley) establecen en la zona donde están situados.
• Por superar el volumen construido que las ordenanzas establecen en la parcela donde están situados (los m3 de la edificación).
• Por no respetar los retranqueos a la calle o a otros lindes.
• Por no tener los espacios libres que las normas establecen (por ejemplo, en el casco urbano, las casas tienen que tener un 25% dedicado a patio o jardín).
• Por otras muchas situaciones, como tener una torre, la inclinación de las cubiertas, etc.

Este tipo de inmuebles fuera de ordenación parcial o relativa, también tienen limitaciones importantes en cuanto al tipo de obra que se puede realizar en ellos, (aunque la casuística es más compleja y para conocer las limitaciones habría que estudiarlas caso a caso). Por ejemplo, en ellos no se pueden hacer obras de reestructuración que afecten a más del 50% de la superficie edificada y “la nueva edificación deberá someterse a las condiciones establecidas en la normativa aplicable”. Un ejemplo sería que si alguien que ha sobrepasado la ocupación de la parcela, el volumen máximo, el número de plantas autorizadas, la altura autorizada, etc., no podría ampliar su vivienda ni un metro cuadrado más o hacer nuevas construcciones, a no ser que los propietarios derribaran primero aquello que sobrepasa lo consentido por la normas, es decir, que volvieran a una situación dentro de ordenación. Otro ejemplo es que si, supongamos, se cae el tejado, su reconstrucción tendría que hacerse con la normativa vigente, lo que podría implicar un ángulo, una altura, etc., diferentes.

¿Cuántas viviendas incluidas en el Catálogo están fuera de ordenación? Sé que va a sorprender, pero en un análisis que hemos hecho ficha a ficha del Catálogo nos da que hay unas 344 viviendas incluidas en él están fuera de ordenación absoluta o relativa.
Esto significa, de entrada, que la gran mayoría de las viviendas incluidas en el Catálogo tienen serias limitaciones para realizar ampliaciones por esa situación anterior y no por lo que el Catálogo establece.
Probablemente saldría una cifra mayor si se examinaran caso a caso cada una de las edificaciones incluidas en el Catálogo, teniendo en cuenta otros elementos más complicados de observar (si sobrepasan la altura máxima permitida, si no guardan los retranqueos, la inclinación del tejado, etc.), pero esto requeriría un trabajo pormenorizado y contar con los datos precisos de cada vivienda, que no tenemos, y en muchos casos requerirían mediciones in situ de cada inmueble. En cualquier caso, que estén fuera de ordenación unas 344 de las viviendas incluidas en el Catálogo es un dato suficientemente significativo sobre si el Catálogo afecta o no a lo que algunos han llamado sus “derechos edificatorios”.
Veamos estos datos de manera más detallada:
En el Catálogo se incluyen fichas de unas 400 viviendas (después de deducir los edificios públicos, los dinteles y otras fichas que no son viviendas).
Fuera de ordenación absoluta o total estarían 168 viviendas, fundamentalmente por carecer de la parcela mínima que establece el PGOU o las Normas Subsidiarias o estar construidas en vía pecuaria, suelo rústico o suelo comercial. En ninguna de estas viviendas se podrían hacer ninguna obra de ampliación, ni modificación, independientemente del Catálogo.
Las otras 176, tendrían una situación de fuera de ordenación relativa o parcial, aunque sobre 26 tenemos dudas. Esta situación implica, como hemos explicado anteriormente, que no se pueden ampliar ni modificar sustancialmente, sin hacer algunos cambios significativos que las devuelvan a ordenación. Algunos de estos cambios implicarían disminuir la superficie que hoy ocupan, derribando alguna planta o parte de la vivienda para dejar lugar a un patio (en el Casco Antiguo sólo se puede ocupar el 75% de la parcela, teniendo que dejar el 25% restante sin edificar), disminuir su altura, recuperar los retranqueos, etc.
Hemos resumido estas situaciones en el siguiente cuadro:

Viviendas fuera de ordenación dentro del Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos de Los Molinos	Colonia Este	Colonia Oeste	Casco antiguo y aledaños	TOTALES
Fuera de ordenación absoluta o total	92	53	23	168
Fuera de ordenación relativa o parcial	49	31	(*) 70	150
Posibles fuera de ordenación	5	9	12	26
TOTALES	146	93	105	344

(*) Al menos 49 casas de estas 70 carecen de la superficie de patio marcada por las ordenanzas, que es de un 25% de la parcela. 
Algo que el PP ha ocultado en su campaña, es que las viviendas fuera de ordenación incluidas en el Catálogo hubiera visto relajadas las condiciones que establecen las ordenanzas, lo que hubiera supuesto ventajas para sus propietarios. En la siguiente entrada, explicamos estas y otras ventajas que hubieran podido tener para muchos propietarios la inclusión de su vivienda en el Catálogo.